Défiscalisation : les lois

Immotek, défiscalisation immobilière à Marseille

Investir dans l’immobilier reste un placement des plus sûrs pour compléter ses revenus et se constituer un patrimoine pérenne. Découvrez les différentes mesures fiscales et  les principaux éléments à analyser avant de vous lancer dans l’investissement immobilier locatif.

Vous souhaitez obtenir un complément de revenus stable une fois à la retraite ? L’immobilier est considéré par beaucoup comme le placement le plus sûr. Il est en effet moins sensible aux aléas de la conjoncture que les produits d’épargne et financiers plus classiques.

À moindre coût vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier, et protéger votre famille, préparer votre retraite et diminuer vos impôts tout cela sans apport financier.

Cette loi permet de défiscaliser jusqu’à 21% de la valeur totale d’un bien immobilier (dans la limite de 300 000 €) sur une durée pouvant aller de 6 à 12 ansLa réduction d’impôt pourra alors aller jusqu’à 63 000 €.

3 taux de réduction d’impôt sur le revenu sont désormais disponibles :

Une réduction d’impôt de 12% sur 6 ans

Exemple pour l’achat d’un bien immobilier en loi Pinel à 180 000 €, la réduction d’impôt sera de 21 600 € sur 6 ans (soit 3 600 € par an)

Une réduction d’impôt de 18% sur 9 ans

Exemple : pour l’achat d’un bien immobilier en loi Pinel à 200 000 €, la réduction d’impôt sera de 36 000€ sur 9 ans (soit 4 000 € par an)

Une réduction d’impôt de 21% sur 12 ans

Exemple : pour l’achat d’un bien immobilier en loi Pinel à 290 000 €, la réduction d’impôt sera de 60 900 € sur 12 ans (soit 5 075 € par an)

Le plafond des loyers mensuel passe à 12,42€ /m² (avant pondération)

Le plafond des ressources des locataires augmente

Il est désormais possible de louer à un ascendant ou un descendant à condition qu’il soit hors du foyer fiscal de l’investisseur.

Le logement ou la participation sera soit :

o    un logement neuf, en l’état futur d’achèvement (VEFA),

o    la construction d’un logement,

o    l’acquisition d’un logement inachevé en vue de son achèvement,

o    ou la souscription au capital de SCPI (désormais éligibles à la loi Pinel).

  • Le logement acquis ou construit dans le cadre de ce dispositif devra respecter des caractéristiques thermiques et des performances énergétiques correspondant au label RT 2012 ou BBC 2005.
  • Le logement devra être achevé dans les 30 mois qui suivent l’ouverture du chantier et loué dans les 12 mois suivant la livraison du bien.
  • Le logement doit être loué nu à usage d’habitation principale et pour une durée de 6 ans minimum.
  • Un plafond par mètre carré de surface habitable est instauréen fonction de la localisation du logement (7 500 €/m² pour les zones éligibles).
  • La réduction d’impôts générée par le dispositif Pinel est incluse dans le plafond des niches fiscales, celui-ci ne peut excéder 10 000 € de réduction d’impôt par an.

Les investissements locatifs réalisés en outre-mer dans le cadre de la loi Pinel permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Cette réduction varie selon la durée de l’engagement locatif choisie par l’investisseur :

  • 23 % pour un engagement de 6 ans ;
  • 29 % pour un engagement de 9 ans.

Comme en métropole, il est possible de prolonger sa durée d’engagement initiale et donc de bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire :

  • en cas d’engagement initial de 6 ans :
    • réduction d’impôt égale à 6 % du prix de revient du logement pour les 3 premières années de prolongement ;
    • réduction d’impôt égale à 3 % du prix de revient pour les 3 années suivantes de renouvellement ;
  • en cas d’engagement initial de 9 ans : réduction d’impôt égale à 3 % du prix de revient du logement pour un prolongement de 3 ans.

Cet avantage fiscal est limité à :

  • 2 investissements par an ;
  • un montant total des investissements de 300 000 € par an ;
  • un prix au mètre carré de 5 500 €.

Ce dispositif de défiscalisation offre vous permet de profiter des avantages de la défiscalisation et du régime LMNP.

Publiée au Journal Officiel le 30 décembre 2012, la loi de Finances 2013 confirme la prolongation du dispositif Censi-Bouvard jusqu’au 31 décembre 2016, et cela sans autres modifications liées à ses modalités d’application.

Vous cumulez les avantages :

  • La récupération de TVA
  • Des loyers garantispar un bail commercial pendant 9 ans minimum
  • Et uneréduction d’impôt de 11% répartie sur 9 ans

En suivant certaines conditions :

  • L’investisseur s’engage àlouer le bien meublé pendant au moins9 années à l’exploitant de la résidence.
  • La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
  • La réduction d’impôt s’applique dans la limite de 300 000 €d’investissement par an sur un ou plusieurs logements.

Le dispositif fiscal LMNP Censi Bouvard concerne les résidences avec services ayant obtenu un agrément qualité « services à la personne » :

  • Les EHPAD
  • Les Résidences de Service « Senior »
  • Les Résidences Etudiante
  • Les résidence de tourisme d’affaire

Comme pour le LMNP classique, vous bénéficiez de la récupération de TVA et les revenus de la location meublée sont imposables dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

L’amortissement disparaît, sauf pour la fraction du prix de revient du bien immobilier excédant les 300 000 €.Exemple : vous réalisez un investissement de 350 000 €, la réduction d’impôt sera calculée sur 300 000 € et les 50 000 € restants pourront être amortis.

La loi Malraux permet de déduire de son revenu global les dépenses liées à la restauration de votre immeuble ancien, dans la limite de 100 000 € par an.

  • Si votre immeuble est situé en « secteur sauvegardé » ou dans un quartier ancien dégradé, la réduction d’impôts correspond à 30%du montant total de vos travaux. Vous pouvez donc profiter d’une réduction d’impôts de 30 000 € pour un montant maximum de 100 000 € de réparations.
  • Si l’immeuble est situé en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager), le pourcentage retenu est de 22%, soit une réduction d’impôts de 22 000 € pour un montant de rénovation de 100 000 €.

LOI MALRAUX : CONDITIONS À RESPECTER

Afin de bénéficier des réductions d’impôt prévues par la loi Malraux, il est nécessaire de respecter un certain nombre de conditions :

  • Les travaux de rénovationdoivent ainsi faire l’objet d’une autorisation délivrée par la préfecture. Ils doivent également toucher à l’ensemble de l’immeuble, et pas uniquement à un logement.
  • Les logements doivent ensuite être loués pendant une période minimale de 6 ans.

Vous êtes propriétaire d’un bien classé Monument Historique ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) ?
Contrairement à la loi Malraux qui impose un plafonnement pour le calcul de l’avantage fiscal accordé, les dépenses liées aux travaux de rénovation et s’inscrivant dans le cadre de la loi Monuments Historiques ne sont pas soumises à limitation. De même, vous n’êtes pas tenu de louer le bien une fois les travaux achevés.

Ce dispositif permet également de déduire votre déficit foncier de votre revenu global. Enfin, vous pouvez bénéficier d’une exonération des frais de succession, mais uniquement en cas de convention signée avec le ministère de la Culture et de la Communication.

CONDITIONS À RESPECTER POUR BÉNÉFICIER DES AVANTAGES DE LA LOI MONUMENTS HISTORIQUES

Si vous souhaitez bénéficier pleinement des avantages de la loi Monuments Historiques, les travaux de rénovation que vous entreprenez doivent répondre à ces deux critères :

  • Ils doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale de travaux ou d’une déclaration d’utilité publique.
  • Ils doivent être effectués à l’initiative du propriétaire ou des propriétaires regroupés en Association Syndicale Libre.

La loi Girardin est un dispositif exceptionnel qui séduit de plus en plus de Français. Permettant de se constituer un patrimoine immobilier à son rythme, la loi Girardin accorde des réductions d’impôts pouvant atteindre dans certains cas 53% du prix de revient de votre bien ! 

Afin de pouvoir profiter pleinement de ce dispositif de défiscalisation, vous serez toutefois tenu de louer le logement pendant au moins 6 ans. Ainsi, la perception des loyers et les réductions d’impôts réalisées pendant cette période vous permettront d’amortir en grande partie votre investissement de départ.

A l’issue de la période de location obligatoire, vous pourrez reprendre possession du bien, continuer de le louer à l’année, ou choisir de le louer de manière saisonnière.
La réduction d’impôts de la loi Girardin est en outre déterminée selon plusieurs critères :

  • Le logement est en zone libre(le loyer et les revenus des locataires ne sont pas plafonnés) : vous pouvez alors prétendre à une réduction d’impôts correspondant à 27% du prix de revient du bien.
  • Le logement est en zone intermédiaire (le loyer et les revenus des locataires sont plafonnés) : la réduction d’impôts atteindra alors 40% du prix de revient du bien.

Ces pourcentages peuvent également faire l’objet de majorations. Ainsi, lorsqu’un logement est situé en zone urbaine sensible, la réduction d’impôts est majorée de 9%. Enfin, la loi Girardin prévoit qu’un système de chauffage écologique peut vous permettre de bénéficier d’une majoration de 3 à 4%.

A noter que le dispositif Girardin cessera de s’appliquer aux logements situés en zone libre et que seuls les logements situés en zone intermédiaire ouvriront droit à cet avantage fiscal à partir du 1er janvier 2012.